'허그HUG', 전세보증보험 쉽게 알아보기

 

아래는 전세보증금 반환보증 상품에 대해 앞서 요약한 내용을 기반으로, 각 항목별로 좀 더 자세하게 설명한 내용입니다.

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1. 상품의 기본 개념 및 목적

• 목적
  전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 위험에 대비하여, 보증기관(주로 주택도시보증공사)이 대신 보증금을 지급하는 상품입니다. 이를 통해 임차인의 경제적 손실을 방지하고, 안정적인 주거환경을 유지할 수 있도록 돕습니다.

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2. 보증 신청 시기 및 조건

• 신규 전세계약의 경우
  • 전세계약서에 명시된 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로, 계약 기간의 절반이 경과하기 전까지 보증 신청을 완료해야 합니다.
• 갱신 전세계약의 경우
  • 갱신 계약서에 명시된 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

의의: 계약 중간 시점 이전에 보증 가입을 완료함으로써, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않을 위험에 대비할 수 있도록 합니다.

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3. 보증 대상 주택 및 신청자 자격

• 대상 주택
  • 포함: 단독주택, 다가구/다중주택, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
    • 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물확인서에 ‘주거용’이라는 표기가 필요합니다.
  • 제외: 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 대상에서 제외됩니다.
• 신청인(보증채권자)
  • 전세계약서에 기재된 임차인이 신청하며, 개인, 법인, 외국인 모두 가입이 가능합니다.
  • 단, 중소기업이 아닌 법인일 경우에는 전세권 이전 등의 조건이 추가됩니다.

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4. 보증 한도 및 보증금액 산정 기준

• 보증금액
  • 임차인이 보증 신청 시 원하는 금액 내에서 보증 가입을 신청합니다.
  • 단, 일부 보증금이 담보로 제공된 경우에는 전세보증금 전액으로만 가입해야 합니다.
• 보증 한도 계산법
  • 기본 공식:
    보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율 (보통 90%, 갱신 보증의 경우 일정 기간까지 100% 적용) – 선순위채권 금액
  • 선순위채권: 임차인의 보증금보다 우선 변제권이 인정되는 채권(예: 등기부등본 을구에 기재된 선순위 전세보증금 등)을 의미합니다.
  • 예시: 주택가격이 1억원인 경우, 담보인정비율 90%를 적용하면 최대 보증 한도는 9천만원입니다. 만약 전세보증금이 9천5백만원이면 한도를 초과하므로 가입이 불가능합니다.

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5. 보증 가입 조건 및 확인 서류

• 주택의 소유 및 상태 확인
  • 등기부등본: 갑구에는 경매, 압류, 가압류 등의 권리침해 사항이 없어야 하고, 을구에는 선순위채권 금액이 주택가액의 일정 비율(예: 60%) 이내여야 합니다.
  • 건축물대장: 위반건축물로 기재되어 있지 않은지 확인합니다(아파트 제외).
  • 전입세대확인서: 신청일 기준 타 세대의 전입 내역이 없어야 합니다(단독, 다가구, 다중주택은 예외).
• 전세계약서
  • 계약 기간은 최소 1년 이상이어야 하며, 공인중개사를 통해 체결된 계약(날인된 계약서)이 필요합니다.
  • 전세보증금은 수도권의 경우 최대 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하이어야 합니다.
  • 담보 및 양도 금지 특약 등이 없어야 보증 가입이 가능합니다.
• 기타 조건
  • 주택의 건물과 대지(토지)가 모두 임대인 소유여야 하며, 전세권이 설정된 경우에는 말소하거나 이전하는 조건을 충족해야 합니다.
  • 대출 관련(질권설정, 채권양도) 제한이 있으며, 특정 금융기관과의 협약에 따라 예외 적용 가능성이 있습니다.

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6. 보증료 산정 및 할인 제도

• 보증료 계산
  • 계산식: 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × (전세계약기간/365)
  • 보증료율은 주택 유형, 보증금액 범위, 부채비율(선순위채권과 전세보증금 합산 비율)에 따라 다르게 적용됩니다.
• 할인 및 할증
  • 할인 대상: 저소득가구, 다자녀, 장애인, 고령자, 독거고령자, 신혼부부, 한부모가구, 다문화가구, 국가유공자, 의사상자 등에게 할인 혜택(대체로 50%~60% 할인)이 적용됩니다.
  • 전자계약 할인, 비대면 할인 등: 소액의 추가 할인이 적용될 수 있습니다.
  • 부채비율에 따른 할인/할증: 선순위채권과 전세보증금 합산 금액이 주택가액의 일정 비율 이하이면 할인, 초과하면 할증이 적용됩니다.

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7. 주택가격 산정 기준

보증한도를 산정할 때 주택가격은 여러 기준에 따라 결정됩니다.

• 아파트, 오피스텔, 노인복지주택 등
  • KB시세, 한국부동산원 시세, 국토교통부 공시가격 등을 순차적으로 적용하며, 경우에 따라 산술평균이나 하한가 등을 참고합니다.
• 연립·다세대주택 및 단독·다가구주택
  • 해당 주택의 공시가격, 최근 매매 거래가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 이용하여 산정하며, 일정 배수(예: 140% 또는 150% 적용)로 계산합니다.
• 감정평가서 활용
  • 감정평가서는 작성일로부터 6개월 이내여야 하며, HUG 인정 감정평가가 있는 경우 우선 적용할 수 있습니다.

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8. 특례 및 추가 지원 사항

• 미분양관리지역 특례
  • 미분양관리지역 내의 임차인이 보증 신청 기한을 연장할 수 있으며, 전세계약 종료 6개월 전까지 신청할 수 있도록 지원합니다.
  • 보증 해지 등 정산 시 보증료 계산은 전세계약 시작일부터 해당 사유 발생일까지 적용됩니다.

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9. 가입 가능한 금융기관 및 가입 방법

• 가입 가능한 금융기관: 신한, 국민, 우리, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행 등 다양한 은행에서 가입이 가능하며,
• 가입 방법: 모바일 앱, 네이버 부동산, 카카오페이, 토스 등의 비대면 채널을 통해 손쉽게 신청할 수 있습니다.
• 보증서 및 약관: 해당 금융기관 또는 주택도시보증공사 홈페이지에서 확인 가능합니다.

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종합 정리

이 전세보증금 반환보증 상품은 전세계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인의 권리와 경제적 손실을 방지하기 위한 안전장치입니다.

• 신청 조건: 계약 기간의 중간 시점 이전에 신청, 주택 소유 및 상태 확인, 전입신고 등 여러 서류와 조건을 충족해야 합니다.
• 보증 한도와 보증료: 주택가격, 담보인정비율, 선순위채권 금액 등을 고려해 한도가 산정되며, 보증료는 주택 유형, 보증금액, 부채비율에 따라 결정되고 다양한 할인 혜택이 제공됩니다.
• 가입 절차: 여러 금융기관을 통해 비대면으로 간편하게 가입할 수 있으며, 관련 서류를 꼼꼼히 확인하여 조건을 충족해야 합니다.

이 상품은 임차인이 전세보증금 반환 문제로부터 보호받을 수 있도록 설계되었으며, 정부와 금융기관의 지원 아래 보다 안정적인 전세 주거 환경을 조성하는 데 기여하고 있습니다.